1996-04-17 第136回国会 衆議院 建設委員会 第6号
だけれども、実際には家賃決定について、公営限度額方式で家賃を決めて現在までいるわけですけれども、新しい家賃を導入した東京を除いて、大都市の自治体では法定限度額いっぱいいっぱいまで家賃を取っている地方自治体はありますか。
だけれども、実際には家賃決定について、公営限度額方式で家賃を決めて現在までいるわけですけれども、新しい家賃を導入した東京を除いて、大都市の自治体では法定限度額いっぱいいっぱいまで家賃を取っている地方自治体はありますか。
これは公営限度額方式という、それにこの立地補正を加えて差額を二で割るという方式なんだが、これも検討すべきだというのが八八年。それを継続的に検討しろと九一年に委員長要望しているんです。 楓さん、あなたは家賃部会にずっと委員として参加しておられるんだが、この委員長要望どおり家賃改定のルールについて継続的に検討を行われてきましたか、実情を知らせていただきたいと思います。
だって、公営限度額方式に準じてやっているということは、算定方式は決まっているんだから、きちんと計算してやっているんでしょう。それを大体それしか根拠がないと言うんです、使用の対価だと。家賃構成は発表できない。全くこういういいかげんなことをやっているんですからね。それできちっと計算して七千円、八千円、九千円というのをよくもまあ出せるもんですね。
○参考人（安仁屋政彦君） 先ほど申し上げましたように、改定家賃の算定方式はいわゆる公営限度額方式に準じた方式を基本としておりますが、激変緩和措置としまして、計算しまして出ました改定数値と、それから現行家賃との差の二分の一だけを取るというふうに措置をしております。
○参考人（安仁屋政彦君） 家賃の改定につきまして、三年前の基本ルール策定のときに決められましたのは公営限度額方式を基本としまして必要な立地補正をやる。こういうことで、私どもとしてはその基本ルールが確立されたという立場に立ちまして厳密な計算をやった結果出てまいったのが平均で三千九百円、こういう数字でございます。したがいまして、私どもの立場としましては妥当なものである、このように考えております。
家賃の値上げの方式は、先ほどから御議論のございましたように、公営限度額方式に準ずる方式で行っているわけでございます。そこから出てきた収入をどのように使うかというのは別の話でございまして、したがいまして、高い家賃を引き下げるために古い家賃を上げているということではございません。
ところが、今度の場合に取り上げたのは公営限度額方式でしょう、それに準ずるということですね。これは公営住宅でしょう。公営住宅の値上げの場合にはちゃんとこういうようにあるのですよ。公営住宅の場合はある。公団の場合はないのですよ。ないということは、余り値上げを想定していない。ましてや三年ごとなんということは考えていないですよ、それは。あればちゃんと法律になっています。
○安仁屋参考人 まず、公営限度額方式をどういうふうに各自治体が考えているかということでございますが、四大都市圏の十三の公営住宅の事業主体につきまして調査した結果でございますが、そのうち神奈川県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、福岡県など十の事業主体におきまして、その運用の仕方にはいろいろな方法がとられておりまますが、基本的には公営限度額方式が用いられているというふうに認識しております。
改定の仕方はいわゆる公営限度額方式を用いるわけでございますが、これに立地補正を加えまして、なおかつ激変緩和措置として引き上げ額を二分の一にする、さらに絶対額でも限度を設ける、また生活保護世帯等のいわゆる弱者世帯に対しましては特別の減額措置を講ずる、こういう措置を講ずることにいたしております。
また、地域補正につきましていろいろ御批判がございましたが、現在の方式と申しますか公営限度額方式の中にも、立地の条件による格差というものは含まれておるわけでございますが、やはり建設後数年と申しますか長期間経過した後では、必ずしも最新の立地条件を反映してない、そういう反省に立って採用した考え方でございます。
次に、公団の家賃につきましてお伺いしたいと思いますが、公営限度額方式に加えまして、いわゆる地域補正方式をおとりになっていらっしゃるわけでございます。極端な言い方をいたしますと、地価の値上がり分だけ家賃に反映をしていく、こういうことになってきますと、これは民間家賃と同じだと思うのですね。公団というのはもっとやはり公共の性質があると思うのです。
それに先立ちまして、専門部会と申しまして専門家の方々のお集まりでございますが、こういった方々の御意見も伺いながら慎重に検討してまいったわけでございますが、やはり現在の時点では、公営限度額方式が一番すぐれた方式であるというふうに結論が出ております。
それで、問題の公団の家賃改定における家賃の再評価方法でございますが、我々は公営住宅で通常とっております公営限度額方式に準じた方式に従って算定いたしております。この方式は、まず償却費につきましては、推定再建築費の伸びの三分の一を伸び率として使う。つまり、通常の建築費の三分の一で算定する。
○参考人（丸山良仁君） 意味がないと申しましたのは、その指数によってその場所が一等地であるとか二等地であるとかいうことが出るのではなくて、公営限度額方式とそこの立地との差を示すものでございますから、それでその指数が高いからといってそこがいい場所で、公営限度額方式で出るものよりはいい場所なんですが、非常にいいものだということだとか、マイナスの点が出たからといってその立地条件が非常に悪いとか、そういうことではないということを
○小川仁一君 公営限度額方式に引き続いて、補正というお言葉がありましたから、その問題についてお伺いいたします。 今回補正という方式をおやりになろうとしているわけですが、公団の今後の家賃改定についてというのが今まで出ているわけでございますね。これは五十八年と六十三年ではちょっと食い違いがあるような感じがするんです。
各地方自治体が公営限度額方式にさまざまこういったバリエーションをつけている。結局この方式は適正な家賃、適正というのは、入っている人たちの支払い能力に応じた負担も含めた適切な家賃を出そうとするわけで、公営限度額方式だけで今言ったようないろいろな措置をとらないと不適切だ、こういうことを逆に証明しているような感じもするんです。
その上に、今度値上げの場合にはどういう方法を採用するかということでありますから、今御審議の上いろいろ検討されて言われておりますいわゆる公営限度額方式に準じた方式、ですから、まず公営限度額方式を採用して、そこのところへ準じた方式ということで激変緩和なりさまざまの方法をつけ加えて算定基準にしている。 ですから、基本的に考えてみますと、先ほど申し上げましたように、まだ家賃の体系というものは日本にない。
きょう午前中の参考人質疑をやったときにも、参考人の方々がいろいろお話をし、私も質問したけれども、公営限度額方式に準ずる方式、公営限度額方式の場合で結局どこが一番影響を及ぼしているかといったら、結局地代相当額だということは認めていらっしゃるのですよ。言っていらっしゃるのです。
○野中（広）委員 次に、家賃の算定方法についてでございますけれども、先ほども議論がございましたが、これまで家賃の改定に用いてまいりました公営限度額方式に準ずる方式というのを今回見直すことにされたわけでございますけれども、その理由につきましてお伺いをいたしたいと存じます。
それから補正でございますけれども、これは従来の公営限度額方式に準じた方式、これに基づくものを基本としながらも、公団賃貸住宅相互間の均衡でございますから、それを是正しようということで補正を行うということでございます。
それから算定方法でございますが、従来、御存じのとおり、公営限度額方式に準じた方式によってやってきたわけですが、それを基本としながらも、立地等による均衡をより適正にするための一定の補正を加えさせていただきたい。当然激変緩和措置もその中に入るわけでございますが、従来のとおり算定額と現行家賃の二分の一を加算することにしたいということでございます。
ただ、従来からとっております公営限度額方式、これに準じた方式によってやることをまず基本としていることは御理解いただきたいと思います。補正につきましては、公団賃貸住宅相互間の立地条件等のアンバランス、これをより適切に補正しようとするものでありまして、そういう意味からいいますと、いわゆる民間家賃の決定方法といいますか、民間家賃に近づけるということではないというふうに御理解いただきたいと思います。
やはり公営限度額方式に準じた方式を基本としながらも、地域の立地条件等によって余りにも不均衡であるものをわずか手直しさしていただきたい、この程度でございますから、委員長要望には逸脱していないものと我々は考えております。
○井上（一）委員 私は、公営限度額方式というものは、これは公団家賃に準用することは間違いである。そのことがさらに、先ほど申し上げた両院の公団の家賃値上げに関する要望事項の中の一つとして、三項ですけれども、「公団は、今後の家賃の改定について、適切な手続きに基づく必要なルール作りを行い、改定が公正かつ円滑に行われるよう配慮すること。」こういうことが国会決議にあるわけです。
今回の家賃改正について申し上げますと、ただいま先生のお話ございました公営限度額方式に準じた方式ということでやったわけでございますが、これにつきましても、実は公団に新たに設置されましたところの基本問題懇談会の場におきまして、家賃の算定方法とかあるいは激変緩和措置とかあるいは老人、母子世帯等に対します特別措置等につきまして、居住者の方々を含めた各界各層の方々の御意見を聞きまして、その御意見を踏まえて建設大臣
むしろそのことは、公団家賃の算定方式というのですか、その基準というものがまだはっきりとつくられていない、公団がいわゆる公営限度額方式を準用して値上げをした結果ではないだろうか、こういうふうに私は受けとめるわけです。 まず、公団が今回の値上げについて準用されたのは公営限度額方式であるかどうか、この確認をここでしておきたいと思います。
○政府委員（松谷蒼一郎君） ただいま先生がおっしゃっていらっしゃいます公営限度額方式についての古さの考え方が入っているかどうかということでございますが……
○上田耕一郎君 一番の問題は、準拠している公営限度額方式だと思いますね。下総参考人は、先ほどこの数十年の間の住宅の質の向上の問題や古さの問題、その他非常に多様な問題があるとおっしゃって、不均衡是正はなかなか大変だと言われたんですが、私非常に疑問に思いますのは、この公営限度額方式の計算式ですね、償却費に係る率というのを推定再建築費率から一引いて三で割っている、それに一足してあるわけですね。
○参考人（志村清一君） 午前中の参考人の御意見の中でも、公営限度額方式については現在のところこれで行くのはやむを得ないと、こういうようなお話がございましたが、私ども公営限度額方式を採用いたすように決心いたしましたのは、御存じのとおり、公営限度額方式というのは公営住宅法による家賃の改定のルールでございます。
○志村参考人 公営限度額方式と申しますのは、先生も御承知のとおり、公団住宅よりも、より公的色彩の強い公営住宅に関する家賃の見直しの規定でございます。二分の一ないし三分二の国の補助をいただき、かつ公共団体がいろいろ手当てをして、低所得者のためにつくっている公営住宅の方式でございます。
○松谷政府委員 公営限度額方式は、ただいま先生の御指摘のように、推定再建築費の考え方をとっております。これはやはり基本的には原価を主として考えておりまして、現在の時点で住宅を再建をするといった場合に、その原価がどのくらいかかるかというような考え方に基づいているわけでございますから、大きな意味で原価主義であるというように考えております。
○薮仲委員 先ほど先生は、家賃改定について公営限度額方式は最善の方策であるというお話がございました。この点、私一部先生の御意見に賛成ですが、ある意味では相当な部分で反対の立場におるわけでございまして、意見が違うわけでございます。
これは公営住宅の家賃につきましては公聴会を開いて大臣の御承認を得るのが原則でございますが、法律に定められた公営限度額方式で行いました場合には、公聴会も大臣の承認も要らないというふうなシステムになっておりますが、この公営限度額方式を今回は利用さしていただくというふうに考えております。 それでも相当額がふえるというふうなことがございます。
公営限度額方式が一つのよりどころだといういまの御答弁です。公営限度額方式あるいは再建築費方式、まあいろいろあります。ありますけれども、基本的なこの考え方の中に流れているものは何かと言ったら、再評価するという考え方なんです。これは市場の原理を導入するということなんです。こういうのをもってルールとされるのは私どもは賛成いたしかねる。
○志村参考人 ただいま検討をいたしておりますが、私どもの考え方の基本としては、公営住宅法に公営限度額方式というのがございます。これは公営住宅の家賃の見直しの際の方式でございまして、建物の古さとか規模、そういったものを踏まえまして、昔建てた住宅の家賃をどう評価して考えていくかというシステムでございます。これにつきましては、私どもも一つの大きなよりどころとして考えている次第でございます。
○志村参考人 先ほど公営限度額方式について御意見を賜りましたが、公営限度額方式は公営住宅法に規定されておりまして、国会の御承認を得ている法律に基づくものでございます。しかも限度額方式で計算した額につきましては、公聴会もあるいは大臣の御承認も要らないという、何といいますか、やむを得ざる見直しというふうに理解されているものでございますので、念のためお断りをいたしておきます。
公営限度額方式を単純に採用した場合と実際額で比較をするとどうなるか、二十五年、三十年、三十五年、四十年、四十五年が、二・三七倍、二・二八倍、二・〇五倍、一・九六倍、一・六六倍と、こうなるはずであります。 そこで、別の問題についてお尋ねしたい。これは法律改正をやって、そして公社が値上げをする。一体値上げをして何に使うのか、値上げした分を何に使うのか、このことについてお尋ねしたい。
今度の値上げは、改定家賃の算定方法として公営限度額方式を採用しておられる。償却費から始まって引当金に至るまで七項目にわたってそれぞれ計算して家賃を算出することになっております。それで、修繕費や管理事務費等が物価の値上がりとか人件費の値上がりによって当初見込みより高くなるというのは理解できないことではないのです。しかし、償却費だとか地代相当額が変動するとは考えられないのです。
それから改定家賃の算定方法は、五十三年に実施いたしました方法と同様でございまして、いわゆる公営住宅に関します公営限度額方式によりまして、それで算定いたしましたものの二分の一——半分を基準にして、最高は七千円で頭切りするということでございます。その結果、平均引き上げ額は約四千二百円。これは、昨年は大体五千二百円ぐらいでありまして、それよりは低くなっております、四千二百円。
○参考人（澤田悌君） これは私どもの信念でございますが、今回の家賃改定に当たりましては、その引き上げ額をいわゆる公営限度額方式によりまして算出し、その二分の一というように抑えまして、かつ七千円で頭打ちをするなど、いわゆる激変緩和に十分配慮したものでありまして、改定家賃額そのものには十分客観的妥当性があると。